Desahucio por impago: buena fe, requerimientos y defensa del arrendador

El impago de la renta o de cantidades asumidas por el inquilino puede justificar la resolución del contrato, pero no toda discrepancia económica conduce automáticamente al desahucio. Para valorar el incumplimiento hay que conocer la cantidad, su origen, el vencimiento y la conducta mantenida por las partes antes de la demanda.

Una cuenta clara antes de reclamar

El arrendador debe poder explicar qué mensualidades o suministros se adeudan, descontar los pagos realizados y acreditar los requerimientos. El inquilino, por su parte, debe conservar recibos, comunicaciones y cualquier propuesta de regularización. Sin esa documentación, un desacuerdo puntual puede presentarse erróneamente como una morosidad continuada.

La factura de agua desproporcionada

En diciembre de 2024 el Tribunal Supremo revocó el desahucio de una arrendataria que había devuelto una factura de agua veinte veces superior a la habitual. La inquilina no negó su obligación y manifestó su disposición a pagar el consumo correcto. La Sala entendió que esa conducta, dentro de las circunstancias acreditadas, no revelaba una voluntad de incumplir suficientemente grave para extinguir el contrato.

La decisión no convierte los suministros en pagos voluntarios. Muestra que la buena fe, la proporcionalidad y la explicación del impago pueden ser relevantes. La jurisprudencia sobre desahucio e impago de rentas exige analizar la realidad del conflicto, no limitarse a comprobar que un recibo fue devuelto.

Negociaciones durante la pandemia

La STS 535/2025 examinó un impago parcial producido mientras las partes negociaban en el contexto de la pandemia. El Tribunal consideró prematura la resolución atendiendo a las conversaciones y expectativas generadas. No estableció una excusa general para cualquier impago: la conclusión dependió de las propuestas, pagos y comunicaciones efectivamente probados.

Cuando existe una negociación, conviene indicar si se mantiene la exigibilidad, qué cantidades se aplazan y durante cuánto tiempo. Los acuerdos ambiguos pueden generar confianza en una parte y una demanda inesperada en la otra.

El requerimiento cumple varias funciones

Una comunicación clara permite delimitar el saldo, conceder una última oportunidad de pago y preparar el procedimiento si el acuerdo fracasa. También puede influir en la posibilidad de enervar la acción. Debe expresar conceptos y cantidades y utilizar un medio que acredite recepción y contenido.

El asesoramiento sobre desahucio por impago ayuda a evitar dos errores opuestos: tolerar indefinidamente una deuda que aumenta o presentar una demanda precipitada cuando existe una discrepancia razonable todavía no aclarada.

Buena fe no significa impunidad

Las resoluciones citadas no debilitan la obligación principal de pagar. Cuando el impago es claro, persistente y no existe una causa acreditada, el arrendador puede solicitar la resolución y reclamar las cantidades. La buena fe sirve para interpretar la conducta y medir la gravedad, no para borrar el contrato.

Documentar lecturas, recibos, correos, propuestas y transferencias permite distinguir entre el incumplimiento deliberado, el error de facturación y una dificultad temporal negociada. Esa distinción es la base de una reclamación sólida y de una defensa coherente.

Deudas con la comunidad de propietarios: plazos y formas de reclamación

Las cuotas de una comunidad de propietarios no forman una deuda única que aparezca al final de varios años. Cada recibo ordinario y cada derrama se vuelve exigible en su momento, y esa circunstancia determina cuándo comienza a correr la prescripción. Una reclamación eficaz exige ordenar el saldo periodo por periodo.

La obligación de contribuir y la necesidad de desglosar

Los propietarios deben participar en los gastos generales conforme a su cuota y en las derramas aprobadas válidamente. Para reclamar no basta con presentar una cifra global: deben identificarse acuerdos, conceptos, vencimientos y pagos. Una certificación poco clara dificulta la defensa del propietario y puede generar problemas en el procedimiento monitorio.

El plazo de cinco años

La STS 1726/2025 confirma que tanto las cuotas ordinarias como las extraordinarias están sometidas al plazo de cinco años del artículo 1966.3 del Código Civil. El Tribunal atiende al carácter periódico de la obligación y descarta aplicar automáticamente un plazo general más amplio.

La consecuencia práctica es que la antigüedad debe revisarse partida por partida. Las reglas de prescripción de las cuotas comunitarias impiden tratar del mismo modo una mensualidad reciente y otra cuyo vencimiento se produjo varios años antes.

Cómo se interrumpe la prescripción

Una demanda referida a determinadas cuotas no conserva automáticamente la acción respecto de las que nacen después. La comunidad debe reclamar las cantidades exigibles con suficiente precisión. Un requerimiento extrajudicial puede interrumpir el plazo si muestra una voluntad clara de cobro y puede acreditarse su recepción.

Por ello resulta conveniente establecer un sistema periódico de liquidación y reclamación, en lugar de esperar a que el saldo alcance una cifra elevada. La comunicación debe distinguir capital, intereses y gastos y evitar incorporar cantidades todavía no aprobadas o vencidas.

Preparar correctamente el monitorio

Antes de acudir al juzgado debe comprobarse la titularidad del inmueble, el contenido de los acuerdos, la certificación del secretario con el visto bueno correspondiente y la notificación al deudor. También conviene revisar pagos parciales y posibles errores de imputación.

El asesoramiento en reclamación de deudas comunitarias permite escoger el momento y la documentación adecuada, así como responder a oposiciones sobre prescripción, defectos del acuerdo o falta de notificación.

Actuar pronto no significa demandar sin diálogo. Un requerimiento bien documentado puede facilitar un calendario de pago y, si no existe acuerdo, conservar la acción. La gestión ordenada protege la tesorería de la comunidad y evita que el paso del tiempo convierta cuotas válidamente aprobadas en importes difíciles o imposibles de cobrar.

Vivienda heredada ocupada por un solo coheredero: qué pueden hacer los demás

Heredar una parte de una vivienda no atribuye automáticamente una habitación, una planta ni el derecho a ocuparla en exclusiva. Mientras no se practique la partición, los bienes pertenecen a la comunidad hereditaria y todos los coherederos comparten una posición sobre el conjunto. El conflicto surge cuando uno convierte esa participación común en una posesión excluyente.

La ocupación puede ser legítima sin ser exclusiva

Que un coheredero viva en el inmueble no implica necesariamente abuso. Puede existir consentimiento, tolerancia familiar o un acuerdo sobre el pago de gastos. La situación cambia cuando se sustituyen cerraduras, se niegan llaves, se impide el acceso o se actúa como si la vivienda ya hubiera sido adjudicada únicamente al ocupante.

Hasta la partición, ninguno puede anticipar unilateralmente el resultado. El uso debe ser compatible con los derechos concurrentes y con la conservación del patrimonio hereditario.

Qué resolvió la STS 164/2025

El Tribunal Supremo confirmó que la comunidad hereditaria puede ejercitar desahucio por precario frente al coheredero que ocupa de forma exclusiva un inmueble común. La acción no niega su condición sucesoria ni declara que carezca de cualquier derecho. Pretende terminar con un uso que excluye al resto y recuperar la disponibilidad común del bien.

Esta doctrina sobre la ocupación de una vivienda heredada evita que el paso del tiempo consolide de hecho una adjudicación nunca acordada. También permite proteger la coposesión sin esperar necesariamente a que finalicen todas las operaciones particionales.

Recuperar la posesión no divide la herencia

El desahucio y la partición cumplen funciones diferentes. El primero pone fin a la exclusión; la segunda inventaría bienes y deudas, valora los lotes y determina qué recibe cada heredero. Si antes debe liquidarse el régimen económico matrimonial del causante, esa operación se integra en el proceso de ordenación patrimonial.

Cuando el inmueble es indivisible, puede adjudicarse a un heredero que compense a los demás, venderse por acuerdo o someterse a los mecanismos judiciales correspondientes. El asesoramiento en división de la herencia debe contemplar tanto el valor del bien como las cargas, gastos y posibilidades reales de adjudicación.

Cómo se prueba la exclusión

Resultan importantes los requerimientos de entrega de llaves, las respuestas del ocupante, los mensajes familiares, los acuerdos anteriores y el pago de suministros o impuestos. También debe acreditarse quién está legitimado para actuar en nombre de la comunidad y cuál es la situación registral y sucesoria.

No todos los desacuerdos requieren el mismo procedimiento. A veces será suficiente regular temporalmente el uso; en otras, la ocupación excluyente justificará una acción posesoria; y cuando el problema principal sea la falta de adjudicación, deberá impulsarse la partición.

Separar estas cuestiones evita convertir el desahucio en una partición encubierta o utilizar la herencia para tolerar indefinidamente una exclusión. Ser coheredero reconoce derechos, pero también obliga a respetar que, mientras el patrimonio permanezca indiviso, esos derechos se ejercen junto con los de los demás.

Accidente múltiple: reclamar a tiempo cuando intervienen varios vehículos

Una colisión en cadena puede parecer un único accidente, pero jurídicamente puede contener varias conductas y obligaciones diferentes. Cada vehículo ocupa una posición concreta, recibe o provoca impactos distintos y está asegurado por una compañía diferente. Esa individualización afecta tanto a la cuantía de la indemnización como al plazo para reclamar.

No todos los conductores responden necesariamente de lo mismo

El atestado, las fotografías, los daños, las huellas y las declaraciones permiten reconstruir la secuencia. En ocasiones un primer choque provoca todos los posteriores; en otras, varios conductores contribuyen de forma separable. También puede existir incertidumbre suficiente para aplicar reglas de solidaridad. Por eso no conviene trasladar automáticamente a todos los accidentes múltiples una sola fórmula de responsabilidad.

La precisión introducida por la STS 26/2026

La Sentencia del Tribunal Supremo 26/2026 estudia un supuesto en el que la intervención causal de los vehículos podía delimitarse. La Sala concluye que la reclamación dirigida contra una aseguradora no interrumpe automáticamente la prescripción frente a las demás cuando las obligaciones son mancomunadas y cada responsabilidad puede individualizarse.

Esta jurisprudencia sobre accidentes con varios vehículos obliga a extremar la cautela. Reclamar únicamente a la compañía que parece principal, confiando en conservar todas las acciones, puede provocar que transcurra el plazo respecto de otro responsable.

La investigación y los plazos deben avanzar a la vez

La mecánica puede requerir un informe pericial, y las lesiones necesitan tiempo para estabilizarse. Eso no significa que deba esperarse para comunicar la reclamación. Desde el inicio conviene identificar a conductores, titulares y aseguradoras y remitir a cada posible responsable una reclamación inequívoca que describa el siniestro, los daños conocidos y la voluntad de exigir indemnización.

El burofax, el correo certificado o el medio utilizado debe permitir acreditar contenido, fecha y recepción. Una comunicación vaga o enviada solo a un intermediario puede no producir el efecto interruptivo pretendido.

La sentencia no elimina todos los supuestos de solidaridad

El alcance de la STS 26/2026 es casuístico. Si no puede determinarse qué vehículo ocasionó una parte del daño o existe una actuación concurrente inseparable, la configuración de la obligación puede ser distinta. Antes de decidir a quién reclamar es necesario relacionar la prueba física con las reglas de responsabilidad civil y seguro.

En una indemnización por accidente también deben documentarse las lesiones, los gastos, la pérdida de ingresos y los daños materiales. No basta con discutir quién tuvo la culpa; cada perjuicio necesita acreditación y relación causal.

La principal enseñanza práctica es sencilla: en un siniestro con varios vehículos no debe confundirse la unidad del accidente con la unidad de todas las obligaciones. Identificar desde el comienzo a cada posible responsable y conservar la acción frente a todos evita que una investigación técnicamente correcta llegue demasiado tarde.

Contratos temporales sucesivos: cuándo la relación laboral se considera continua

Una sucesión de contratos temporales no siempre equivale a varias relaciones laborales independientes. Cuando una persona trabaja durante años para la misma empresa, desempeña funciones semejantes y solo existen pausas entre nombramientos o contratos, la antigüedad puede remontarse al comienzo de la prestación. La jurisprudencia denomina a este análisis unidad esencial del vínculo.

La antigüedad no depende de una cifra automática

Durante años se utilizó con frecuencia el plazo de veinte días como frontera: una interrupción superior parecía romper la continuidad. El Tribunal Supremo ha abandonado esa lectura rígida. Lo decisivo es comprobar si, atendiendo a toda la trayectoria, las distintas contrataciones forman materialmente una única relación.

La duración total de los servicios, el número de contratos, la extensión y causa de cada pausa, la identidad de las funciones y la existencia de fraude son factores relevantes. Una interrupción de varias semanas puede ser poco significativa dentro de una relación de muchos años, mientras que una pausa menor podría adquirir importancia si coincide con un cambio real de actividad, centro o empleador.

Qué elementos estudian los tribunales

Las interrupciones coincidentes con vacaciones, periodos sin actividad de la empresa o pausas repetidas en las mismas fechas pueden reforzar la continuidad. También importa que el trabajador vuelva al mismo puesto, utilice los mismos medios y se integre nuevamente en la misma organización. Por el contrario, una separación prolongada, acompañada de otra ocupación y funciones diferentes, puede revelar una ruptura efectiva.

La doctrina sobre contratos temporales sucesivos exige, por tanto, una valoración proporcional. La STS de 8 de marzo de 2007 y resoluciones posteriores han reconocido continuidad con pausas de 45 o 69 días e incluso, en determinados contextos fraudulentos o estacionales, con interrupciones de varios meses.

Fraude y contratación estacional

Si la temporalidad carecía de causa válida, la empresa no puede beneficiarse automáticamente de las pausas que ella misma introdujo. El fraude es un indicio importante, aunque no el único. En actividades estacionales también debe distinguirse entre una verdadera finalización de la relación y una forma recurrente de organizar el trabajo que mantiene la expectativa de reincorporación.

Los finiquitos firmados entre contratos tampoco resuelven por sí solos la cuestión. Pueden acreditar que se abonaron determinadas cantidades, pero no impiden reconocer la continuidad cuando la realidad muestra una prestación sustancialmente única.

Consecuencias económicas

Reconocer la unidad del vínculo supone computar la antigüedad desde el primer contrato. Ese dato afecta a complementos, derechos vinculados al tiempo de servicio y, especialmente, a la indemnización por despido improcedente. Una diferencia de varios años puede modificar de manera importante la cuantía.

Para estudiar el caso conviene reunir todos los contratos, nóminas, certificados, comunicaciones de llamamiento y periodos de alta. También resulta útil elaborar una cronología con las funciones realizadas y la explicación de cada interrupción. La pregunta correcta no es simplemente cuántos días transcurrieron entre dos contratos, sino si la relación laboral, observada en conjunto, conservó su identidad esencial.

Casa nido y custodia compartida: una solución que exige acuerdo real

La custodia compartida no obliga a que los hijos cambien de vivienda cada semana. Existe otra fórmula, conocida como casa nido, en la que los menores permanecen en el domicilio familiar y son el padre y la madre quienes entran y salen conforme al calendario de convivencia. Sobre el papel puede parecer una solución especialmente protectora, porque conserva el entorno habitual de los hijos. En la práctica, sin embargo, exige una organización económica y personal mucho más compleja de lo que suele imaginarse.

Una vivienda estable no garantiza por sí sola la estabilidad familiar

El bienestar de los menores no depende únicamente de que duerman siempre en la misma habitación. También necesita rutinas previsibles, relaciones parentales razonablemente pacíficas y dos adultos capaces de resolver los problemas cotidianos sin convertir cada gasto o cada cambio de turno en una nueva discusión.

La casa nido obliga normalmente a sostener tres espacios: la vivienda familiar y el alojamiento de cada progenitor durante los periodos en los que no la utiliza. A ello se añaden cuestiones como la limpieza, las reparaciones, los suministros, la conservación de los enseres y el acceso a las zonas privadas. Cuando la capacidad económica es limitada o la comunicación ya está deteriorada, este modelo puede trasladar el conflicto de pareja al interior de la vivienda en la que se pretende proteger a los hijos.

Qué aporta la STS 427/2026

La Sentencia del Tribunal Supremo 427/2026, de 17 de marzo, insiste en que la casa nido no debe imponerse contra la voluntad de uno de los progenitores cuando faltan recursos suficientes y existe un riesgo elevado de enfrentamiento. La resolución no declara que el sistema sea siempre perjudicial; establece que su idoneidad debe demostrarse en el caso concreto y que no puede preferirse por una idea abstracta de estabilidad.

Esta jurisprudencia sobre la casa nido continúa una línea que exige valorar el grado real de cooperación. Alternarse en un mismo inmueble implica compartir decisiones sobre gastos, mobiliario, visitas, llaves, averías y normas de uso. Si no existe un acuerdo sólido, esas decisiones pueden convertirse en una fuente permanente de tensión que termina afectando precisamente a quienes se quería preservar.

El interés del menor exige comparar soluciones reales

La decisión judicial no debe reducirse a elegir entre permanecer en una casa o trasladarse entre dos hogares. Hay que examinar las distancias al colegio, los horarios laborales, la proximidad de la familia extensa, la adecuación de las viviendas alternativas, la edad de los hijos y su capacidad de adaptación. Dos domicilios bien organizados pueden ofrecer más seguridad que una única vivienda sometida a continuos conflictos entre los adultos.

También conviene diferenciar entre una solución estable y una medida transitoria. En determinados casos, la casa nido puede utilizarse durante un periodo limitado mientras se vende la vivienda, se liquida el régimen económico matrimonial o se prepara el traslado a dos domicilios definitivos. La duración y la finalidad deben quedar claramente definidas para evitar que una medida provisional se prolongue sin revisión.

Qué debería recoger un acuerdo de casa nido

Cuando ambos progenitores consideran viable esta opción, el convenio debe precisar los turnos, la distribución de gastos, el mantenimiento, la limpieza, el uso de habitaciones y espacios privados, la entrada de terceras personas y el procedimiento para resolver incidencias. También es recomendable fijar una fecha de revisión y prever qué ocurrirá si cambian los ingresos, se vende el inmueble o el sistema deja de responder a las necesidades de los hijos.

El asesoramiento de un abogado de familia permite comparar este modelo con otras formas de custodia compartida y redactar reglas que reduzcan los futuros puntos de fricción. No se trata de defender o rechazar la casa nido con carácter general, sino de comprobar si la familia concreta dispone de cooperación, recursos y estabilidad suficientes para mantenerla.

La enseñanza principal de la STS 427/2026 es que el domicilio familiar es un instrumento al servicio del menor, no un objetivo independiente. La solución adecuada será la que proporcione relaciones más tranquilas, cuidados continuados y un marco económicamente sostenible, aunque eso implique que los hijos cuenten con dos hogares en lugar de permanecer siempre en uno solo.

Crédito al consumo: por qué prestar bien también evita la insolvencia

Solicitar un préstamo desde el teléfono puede llevar apenas unos minutos, pero sus consecuencias se extienden durante meses o años. La rapidez de la contratación ha facilitado el acceso a microcréditos, tarjetas revolving, pagos fraccionados y préstamos de corta duración. Esa comodidad también puede ocultar el coste real y favorecer que una persona utilice nueva financiación para pagar obligaciones anteriores, iniciando una cadena difícil de detener.

La información contractual no siempre evita una mala decisión

La transparencia es imprescindible: el consumidor debe conocer el tipo de interés, las comisiones, la cuota, la duración y el importe total que devolverá. Sin embargo, entregar toda esa información no convierte automáticamente el crédito en adecuado. Una operación puede estar correctamente explicada y resultar, aun así, incompatible con los ingresos y gastos esenciales de quien la contrata.

El riesgo aumenta cuando las cuotas parecen pequeñas porque se prolongan durante mucho tiempo, cuando se renueva de manera sucesiva un microcrédito o cuando una tarjeta se utiliza para pagar la mensualidad de otra. El problema deja entonces de ser un gasto puntual y se transforma en sobreendeudamiento: una parte creciente de los ingresos se destina a intereses y refinanciaciones sin reducir de forma apreciable el capital pendiente.

Qué persigue la futura regulación del crédito al consumo

El Anteproyecto de Ley de contratos de crédito al consumo pretende ampliar la protección a productos que antes podían quedar fuera o recibir un tratamiento insuficiente. Entre ellos se encuentran determinados préstamos de escasa cuantía, operaciones muy breves y algunas modalidades de pago aplazado. También se contemplan límites al coste de ciertas operaciones y un periodo de reflexión antes de disponer del dinero.

Uno de los cambios más relevantes afecta a la evaluación de solvencia. La entidad no debería limitarse a comprobar que existe alguna posibilidad de recuperar el préstamo mediante intereses, recobro o garantías. Debe analizar si el solicitante podrá devolverlo de forma sostenible sin dejar de atender vivienda, alimentación, suministros y demás necesidades básicas.

Evaluar la solvencia exige comprender la economía real

Una puntuación automatizada construida con pocos datos puede dar una apariencia de seguridad y no detectar que el cliente ya paga varias cuotas o que sus ingresos son inestables. Una valoración responsable debe considerar las obligaciones existentes, la regularidad de los ingresos, las personas a cargo y el impacto que tendrá la nueva mensualidad. La información solicitada ha de ser suficiente y proporcionada, sin convertirse en una recopilación indiscriminada de datos personales.

La explicación también forma parte de la protección. El consumidor necesita comprender cuánto pagará en distintos escenarios, qué ocurrirá si se retrasa y cómo cambia el coste cuando refinancia. Este análisis de la concesión responsable de préstamos al consumo muestra que aceptar rápidamente varias casillas no equivale a tomar una decisión verdaderamente informada.

Qué consecuencias debería tener una concesión irresponsable

Las obligaciones preventivas pierden eficacia si su incumplimiento solo genera sanciones generales que no repercuten en la relación concreta. La futura regulación ofrece la oportunidad de aclarar qué remedios corresponden cuando una entidad concede financiación sin valorar seriamente la capacidad de pago. La respuesta no tiene por qué ser la desaparición automática de toda la deuda, pero tampoco debería dejar sin efecto práctico el deber de actuar responsablemente.

Habrá que diferenciar entre la falta de información, una evaluación claramente insuficiente y una alteración posterior e imprevisible de las circunstancias del prestatario. También debe valorarse la conducta del consumidor, porque la protección jurídica no elimina su obligación de facilitar datos veraces ni convierte cualquier dificultad futura en responsabilidad del prestamista.

Cuando las cuotas ya no pueden pagarse

Si la insolvencia se ha producido, renegociar únicamente el préstamo que vence primero puede aplazar el problema y aumentar el coste total. Conviene elaborar una relación completa de créditos, tarjetas, avales, ingresos, patrimonio y reclamaciones existentes. Solo así puede distinguirse entre una falta temporal de liquidez y una incapacidad estructural para atender las obligaciones.

En este segundo escenario, la ley de segunda oportunidad puede ofrecer a la persona física un procedimiento para ordenar el pasivo y solicitar la exoneración de determinadas deudas si cumple los requisitos legales. Se trata de una solución posterior al fracaso de la prevención: no sustituye el préstamo responsable, sino que intenta evitar que una insolvencia de buena fe provoque una exclusión económica permanente.

Prevenir antes de firmar y reaccionar antes del colapso

Antes de aceptar una oferta conviene comparar el coste total, revisar si la cuota seguirá siendo asumible ante una reducción razonable de ingresos y evitar utilizar crédito nuevo para pagar crédito antiguo sin un plan. Cuando las mensualidades empiezan a desplazar gastos esenciales, pedir asesoramiento temprano permite conservar alternativas que desaparecen si se espera a la acumulación de impagos y ejecuciones.

Un mercado de financiación equilibrado necesita consumidores informados, entidades que estudien la solvencia con rigor y remedios proporcionados cuando alguno incumple sus obligaciones. Prestar de forma responsable protege al cliente, pero también reduce impagos, costes de recobro y procedimientos concursales. La prevención del sobreendeudamiento comienza mucho antes de que llegue la primera reclamación.