El impago de la renta o de cantidades asumidas por el inquilino puede justificar la resolución del contrato, pero no toda discrepancia económica conduce automáticamente al desahucio. Para valorar el incumplimiento hay que conocer la cantidad, su origen, el vencimiento y la conducta mantenida por las partes antes de la demanda.
Una cuenta clara antes de reclamar
El arrendador debe poder explicar qué mensualidades o suministros se adeudan, descontar los pagos realizados y acreditar los requerimientos. El inquilino, por su parte, debe conservar recibos, comunicaciones y cualquier propuesta de regularización. Sin esa documentación, un desacuerdo puntual puede presentarse erróneamente como una morosidad continuada.
La factura de agua desproporcionada
En diciembre de 2024 el Tribunal Supremo revocó el desahucio de una arrendataria que había devuelto una factura de agua veinte veces superior a la habitual. La inquilina no negó su obligación y manifestó su disposición a pagar el consumo correcto. La Sala entendió que esa conducta, dentro de las circunstancias acreditadas, no revelaba una voluntad de incumplir suficientemente grave para extinguir el contrato.
La decisión no convierte los suministros en pagos voluntarios. Muestra que la buena fe, la proporcionalidad y la explicación del impago pueden ser relevantes. La jurisprudencia sobre desahucio e impago de rentas exige analizar la realidad del conflicto, no limitarse a comprobar que un recibo fue devuelto.
Negociaciones durante la pandemia
La STS 535/2025 examinó un impago parcial producido mientras las partes negociaban en el contexto de la pandemia. El Tribunal consideró prematura la resolución atendiendo a las conversaciones y expectativas generadas. No estableció una excusa general para cualquier impago: la conclusión dependió de las propuestas, pagos y comunicaciones efectivamente probados.
Cuando existe una negociación, conviene indicar si se mantiene la exigibilidad, qué cantidades se aplazan y durante cuánto tiempo. Los acuerdos ambiguos pueden generar confianza en una parte y una demanda inesperada en la otra.
El requerimiento cumple varias funciones
Una comunicación clara permite delimitar el saldo, conceder una última oportunidad de pago y preparar el procedimiento si el acuerdo fracasa. También puede influir en la posibilidad de enervar la acción. Debe expresar conceptos y cantidades y utilizar un medio que acredite recepción y contenido.
El asesoramiento sobre desahucio por impago ayuda a evitar dos errores opuestos: tolerar indefinidamente una deuda que aumenta o presentar una demanda precipitada cuando existe una discrepancia razonable todavía no aclarada.
Buena fe no significa impunidad
Las resoluciones citadas no debilitan la obligación principal de pagar. Cuando el impago es claro, persistente y no existe una causa acreditada, el arrendador puede solicitar la resolución y reclamar las cantidades. La buena fe sirve para interpretar la conducta y medir la gravedad, no para borrar el contrato.
Documentar lecturas, recibos, correos, propuestas y transferencias permite distinguir entre el incumplimiento deliberado, el error de facturación y una dificultad temporal negociada. Esa distinción es la base de una reclamación sólida y de una defensa coherente.
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